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曝光臺?評論|租賃商鋪注意從五個方面保護自身合法權益
01-26 21:29:54 來源:上游新聞

1月14日,上游新聞報道了《商場開業延期承諾免租沒兌現 上游新聞關注后雙方調解有進展》一文,市民陳女士因法律意識未能及時跟上,盲目簽訂商鋪租賃合同,而引起不必要的糾紛和經濟損失。因此,希望大家掌握以下幾點來保護自身合法權益。

第一,一定要明確出租人有所有權人和使用權人兩種。所有權人就是該商鋪或門市的所有人,持有不動產權證,在簽《商鋪或門市租賃合同》時一定要查看原件并到當地不動產登記中心進行驗明真偽。

使用權人雖不擁有該商鋪或門市的所有權,但可通過繼承、贈與、租賃等方式而獲得其使用權,我們常見的情況就是大型的商場或商城被公司或自然人整體租賃下來,再進行分割后出租給第三方,俗稱“二老板”。

在簽訂《商鋪或門市租賃合同》時,要查看“二老板”與所有權人簽訂的總租賃合同,并要求保留復印件或進行拍照,一定要看清楚他倆簽訂的租賃期限,承租人與“二老板”簽訂的租賃期限應該在上述期限之內,超出部分自然無效。

 第二,簽訂租賃補充合同。承租人與出租人在洽談的時候,如出租人給了承租人優惠條件,但拿到租賃合同時卻未體現,承租人可要求出租人在租賃合同中進行添加。如遇出租人表示合同一旦進行修改將無法通過,這就是租賃主合同。

出租人為了保持租賃合同的一致性不會修改這份租賃主合同,但承租人為了保護自身的優惠條件能夠全部實現,可以要求與出租人簽訂租賃補充合同,把出租人給承租人的全部優惠條件體現在合同中,這既滿足了出租人的需求又滿足了承租人的需要。

在法律上,主合同與補充合同具有同等法律效力,主合同中條款與補充合同中條款相沖突時,以補充合同中的條款為準,建議承租人勿輕信口頭承諾,更不要放棄簽訂租賃補充合同。

第三,留意合同交費條款。通常情況下,租賃合同的版本都是由出租人提供,承租人要留意交費條款,看清需承擔的費用、漲幅計算公式和交費周期是否明確。同時,涉及水電氣費或物管費的一定要看清楚是接房之日起或某個時間點起,以及滿足其它條件之日起,比如某商場或商城開業率達到百分之七十五。另外,押金或保證金一般不要超過一個月的租金。

第四,注意違約條款明細。若出租人提供的商鋪或門市在租賃期間發生漏水或坍塌等情況,使出租人無法進行正常使用,除了免除相應租金和賠償損失以外,還可以約定出租人支付一定數額的違約金。

若承租人因經營不善或自身原因不想再繼續租賃下去,那么承租人就更要注意違約條款了,測算一下違約成本,在簽訂《商鋪或門市租賃合同》前盡量跟出租人協商來降低自己的違約成本。

第五,約定裝修費折舊事宜。商鋪或門市的租金不貴,但承租人花費了幾十萬甚至上百萬元對商鋪或門市進行了裝修,沒有經營幾個月,出租人就強行解約,驅逐承租人。

為了有效防止這種情況發生,承租人可以跟出租人約定一個租賃期限并確定承租人總的投資裝修金額,租賃期限屆滿裝修總價值歸零,在租賃期限內因出租人原因導致承租人無法使用,該商鋪或門市則出租人要對承租人裝修總價值的余額進行賠償。

張禮節.jpg

重慶原馳律師事務所律師/合伙人 張禮節

(本文僅代表作者觀點,不代表上游新聞立場。)

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商場開業延期承諾免租沒兌現 上游新聞關注后雙方調解有進展

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